Налог при продаже недвижимости может вырасти с 2027 года из-за единой базы НДФЛ

12.11.2026, 18:47

Время чтения: 2 мин

Коротко: В России рассматривается законопроект об объединении доходов физлиц в единую налоговую базу с 2027 года. При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения налог будет рассчитываться по прогрессивной шкале от 13% до 22% с учетом зарплаты и других поступлений.

С 2027 года доходы граждан от продажи недвижимости могут объединить с заработной платой и другими поступлениями для расчета налога на доходы физических лиц. Соответствующая норма заложена в законопроект № 617-9, который предусматривает создание единой налоговой базы.

Согласно документу, заработная плата, доходы от реализации имущества, проценты по банковским вкладам и инвестиционная прибыль будут учитываться суммарно. К итоговой сумме применят прогрессивную шкалу налогообложения со ставками от 13% до 22% в зависимости от размера совокупного дохода.

Кого затронут изменения

Нововведения коснутся россиян, имеющих несколько источников дохода, в частности тех, кто продает жилье до истечения минимального срока владения. Налог будет рассчитываться не со всей стоимости объекта, а с разницы между доходами и подтвержденными расходами на покупку, либо с применением имущественного вычета.

При этом сохраняются действующие льготы. Если недвижимость находится в собственности дольше минимального срока — стандартно это пять лет, а в ряде случаев три года — платить налог не придется. Освобождение также предусмотрено для семей с двумя и более детьми при выполнении установленных требований.

Как вырастет налоговая нагрузка

В Финансовом университете при Правительстве РФ рассчитали возможное изменение налога для гражданина с годовой зарплатой 3 млн рублей при продаже квартиры до истечения минимального срока владения:

При продаже за 5 млн рублей объекта, купленного за 3 млн, сумма налога увеличится с 260 тысяч до 300 тысяч рублей.
При продаже за 10 млн рублей квартиры, приобретенной за 6 млн, платеж вырастет с 552 тысяч до 660 тысяч рублей.
При продаже за 20 млн рублей жилья, купленного за 10 млн, налог составит 1,74 млн рублей вместо прежних 1,452 млн. В этом случае налоговая нагрузка увеличивается на 288 тысяч рублей.

На текущий момент законопроект не принят в окончательном чтении. Расчеты демонстрируют потенциальное увеличение платежей в случае вступления новых правил в силу.

Разбор эксперта

Как вырастет налог с продажи квартиры с 2027 года

Изменения по налогу при продаже недвижимости с 2027 года касаются тех, кто планирует продать квартиру или дом раньше минимального срока владения и при этом получает высокую зарплату или иной доход. На мой взгляд, сложение всех поступлений в единую базу приведет к тому, что приход от продажи жилья быстрее переведет вас на повышенную ставку НДФЛ от 15% до 22%.

Давайте сравним, как изменится финансовая нагрузка на примерах. При покупке квартиры за 6 млн и продаже за 10 млн рублей ваш чистый доход составляет 4 млн рублей. Сейчас налог с этой суммы составит 552 000 рублей, а с 2027 года при добавлении зарплаты в 3 млн рублей платеж вырастет до 660 000 рублей — переплата составит 108 000 рублей. Если вы продали за 20 млн рублей жилье, купленное за 10 млн (доход 10 млн рублей), то сейчас налог равен 1 452 000 рублей, а по новой схеме с учетом зарплаты вырастет до 1 740 000 рублей — разница составит 288 000 рублей в пользу государства.

Чтобы минимизировать расходы, стоит заранее предпринять следующие шаги:

Проверить минимальный срок владения: убедитесь, прошла ли ваша недвижимость порог в 3 года (для единственного жилья или дарения) или 5 лет (в остальных случаях).
Собрать документы о покупке: сохраните чеки и договоры, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов.
Спланировать дату сделки: при возможности завершите продажу до конца 2026 года или выждите полный срок для освобождения от НДФЛ.

Важно обратить внимание на то, что в совокупный доход попадет не только зарплата и выручка от сделки, но также проценты по вкладам и инвестиционная прибыль. Забыв о мелких доходах, можно неправильно рассчитать ставку и столкнуться с неожиданной доплатой НДФЛ.

Налог при продаже недвижимости может вырасти с 2027 года из-за единой базы НДФЛ

Теги:Налоги

Оставить отзыв

Оценка и пара слов помогут другим читателям

Написать отзыв