Ипотечный кредит

Это целевой долгосрочный кредит на покупку недвижимости, которая становится обеспечением – залогом по этой ссуде. Отношения регулирует Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека – публичный залог, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Является обременением на имущество.

Получить ИК могут физические и юридические лица, предоставляют преимущественно банки, но лицензии на данный вид деятельности не требуется. В связи с многообразием кредиторов, условия ипотеки могут сильно отличаться.

При покупке недвижимости в ипотеку собственником становится гражданин, но его права ограничены, обременены залогом. Требуется согласие залогодержателя-кредитора на передачу прав на имущество, сдачу в аренду, перепланировку или другие существенные действия.

Платежи по ипотеке ежемесячные на протяжении всего срока кредита. Оформляется на срок от 5 до 25 лет, 60% всех ипотек России оформлены на 10-20 лет. Возможно досрочное погашение.

К заемщикам предъявляются жесткие требования: возрастные ограничения, постоянный подтвержденный доход, не менее чем в 2 раза превышающий обязательства по кредитам. Благоприятны наличие первоначального взноса (в ряде случаев можно использовать материнский капитал), большая продолжительность работы в одной компании, наличие супругов, хорошая кредитная история. Помимо обязательного страхования самого объекта недвижимости в пользу залогодержателя, часто требуется страхование различных рисков заемщика.

Также ипотека предъявляет жесткие требования к объекту недвижимости: для жилого строительства это год постройки, износ здания, материал фундамента и перекрытий, площадь помещения, наличие перепланировок, наличие судебных тяжб в прошлом и т. д. Возможен ИК на долевое строительство, но ставка процента здесь выше.

Основная характеристика ИК – процентная ставка. В России колеблется от 9 до 17% годовых. Для сравнения, в Европе ставка по ипотеке до 5% годовых. Чем больше сумма кредита и срок – тем больше сумма переплаты, может достигать 300%. Также влияет вид объекта залога, характеристики клиента, размер первоначального взноса. Как правило, ставка по ипотеке не бывает меньше ключевой ставки ЦБ РФ. Договором можно закрепить фиксированную или плавающую ставку. Снижения ставки по действующим договорам практически невозможно добиться.

Ипотеку можно взять в рублях и в валюте. Процент по валютной значительно ниже, но при росте курса валюты возникают трагические последствия, что и случилось после кризиса 2014 г., когда долги залогодателей значительно превысили первоначальную сумму кредита.

По НК, по ипотечным платежам предусмотрен имущественный налоговый вычет в пределах 3 млн рублей.

При ненадлежащем выполнении залогодателем обязательств договора по ИК залог может в судебном порядке перейти в распоряжение залогодержателя, все проживающие в нем люди подлежат выселению. Помимо неуплаты ежемесячных платежей, к нарушениям относят систематическое (более 3 раз за 12 месяцев) нарушение сроков внесения периодических платежей.

Объем выданных ипотечных кредитов за 2016 год на 27% превысил объем выдач 2015 года и составил 1,47 трлн рублей. Объем портфеля ИЖК на конец 2016 года составил 4,49 трлн рублей.