Ипотека, аренда, альтернативные способы инвестиций в недвижимость – что выбрать?
Что происходит на рынке
Аренда жилья становится менее доступной
Это выражается и в снижении количества лотов арендного жилья, и в росте цен на съем квартиры. По статистике ДОМ.РФ, в январе 2024 года количество лотов по аренде жилья оказалось в 1,5-2 раза меньше по сравнению с предыдущими тремя годами. Так, если в четвертом квартале 2022 года актуальных объявлений по аренде было около 96,5 тыс., то в четвертом квартале 2023 их число снизилось более чем в два раза – до 43,8 тыс. шт.
Снижение предложения ожидаемо привело к увеличению цены. Ощутимее всего в сравнении с четвертым кварталом 2022 года цены выросли в Москве – на 40% и в Санкт-Петербурге – на 24%. По регионам рост не такой значительный: цены поднялись в среднем на 18%.
Ипотека также не радует
Средняя ставка по рыночным ипотечным кредитам в январе 2024 года составила 16,94%. Число желающих взять ипотеку по таким ставкам снизилось. Ситуация с льготной ипотекой тоже не радужная. С 23 декабря 2023 года заемщики могут получить только одну льготную ипотеку в одни руки – это распространяется на все типы льготных программ. Ограничение на льготную ипотеку под 8% было введено еще раньше, с 1 января 2023 года, ее также можно оформить только один раз.
Проблемы с арендой и снижение доступности ипотеки имеют непосредственную связь. Раньше некоторые граждане покупали несколько квартир, например по семейной ипотеке под 6% или по льготной под 8%, и, если это было уже готовое жилье, могли сдавать его в аренду. Сейчас такая возможность ограничена. Кроме того, многие арендодатели предпочитают сдавать жилье посуточно, что более выгодно, чем долгосрочная аренда.
Арендодатели стали разборчивее
В федеральной компании «Этажи» отметили, что из-за снижения доступности ипотечных кредитов и увеличения спроса на аренду арендодатели стали более требовательны к арендаторам. Владельцы квартир стали чаще требовать залог за сохранность имущества в квартире или закладывать в стоимость аренды оплату страховки. Часть арендодателей берет минимальную возвратную сумму на клининг на тот случай, если арендаторы откажутся приводить квартиру в нормальное состояние после завершения срока аренды. Кто-то отказывает квартиросъемщикам с животными, кто-то – уделяет большое внимание внешнему виду, месту работы и даже марке машины потенциальных арендаторов.
Что выгоднее в 2024 году: ипотека или аренда квартиры
Однозначного ответа на этот вопрос у участников рынка нет. Все зависит от конкретной ситуации человека и от его финансовых задач, уверены эксперты.
Профессиональный кредитный брокер Дмитрий Заборовский считает, что если сумма ежемесячного платежа по ипотеке равна сумме арендной платы, то целесообразнее купить собственное жилье и платить за свое, чем снимать квартиру. Однако в настоящее время такая ситуация встречается достаточно редко, так как предполагает, что сумма ипотеки составляет меньшую часть стоимости жилья, – то есть заемщику необходимо внести большой первоначальный взнос по кредиту.
Спикер приводит пример: при средней ставке по ипотеке на вторичном рынке в 17-18% годовых платеж получается весьма существенный – если при таких условиях купить квартиру в ипотеку за 3 млн рублей на 20 лет, ежемесячный платеж составит около 44 тыс. рублей.
По наблюдениям эксперта, большинство клиентов берут сейчас ипотеку на готовое жилье, если находят действительно привлекательный для себя объект с расчетом на снижение процентной ставки в будущем и последующее рефинансирование. То есть люди готовы платить больше, чтобы жить в более качественном жилье, рассчитывая на последующее снижение финансовой нагрузки.
Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», согласна с мнением о том, что ипотеку выгодно брать с существенным первоначальным взносом. Она добавляет, что при оформлении ипотечного кредита заемщику важно быть уверенным в том, что на протяжении всего срока выплаты кредита у него сохранится достаточный доход и он сможет аккуратно вносить платежи. Если стабильность дохода под сомнением, то, возможно, в таком случае более ответственным решением будет аренда.
Выгодно или нет сейчас сдавать квартиру в аренду?
Некоторых потенциальных заемщиков не смущают высокие ставки и ограничения льготных программ, они покупают квартиры и планируют сдавать их в аренду. Выгодно ли это сейчас? Подробнее о рынке аренды рассказывает София Любимова, руководитель агентства недвижимости «Любимое».
В среднем доходность от сдачи в долгосрочную аренду составляет 5-7%. При посуточной аренде она может достигать 12–18% в зависимости от региона, инфраструктуры, качества и статуса дома и многих других факторов. Так, по оценкам «Домклик», в среднем доходность «однушки» в Москве составляет 5,14%, в Санкт-Петербурге – 4%. В малых городах она выше. Например, в Волхове Ленинградской области – 9,46%, в Норильске – 12,4%.
Заработок от сдачи квартиры в аренду нужно просчитывать индивидуально по каждой квартире. Долгосрочная аренда не является выгодным инструментом для инвестиций, так как обычно собственники не учитывают самое главное – инфляцию. Кроме того, при сдаче в долгосрочную аренду следует закладывать расходы на износ – квартиру нужно будет периодически освежать ремонтом, заменять и ремонтировать технику, мебель.
Эксперты подсчитали, что при покупке однокомнатной квартиры для сдачи в аренду (с учетом стоимости квадратного метра, средней цены квартиры и стоимости аренды) быстрее всего она окупится в Нижнем Новгороде – за 16 лет, а дольше всего придется ждать в Екатеринбурге – 22 года.
Финансовые альтернативы: как еще можно вложить деньги в недвижимость
Что делать в ситуации, если есть понимание, что покупка квартиры в ипотеку сейчас не будет выгодной, не хватает средств на требуемый первоначальный взнос, но при этом нет необходимости брать жилье в аренду? Можно рассмотреть альтернативные варианты вложения средств в недвижимость без покупки квартиры или дома. Расскажем о плюсах и минусах основных из них.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ)
Альтернативный способ вложения средств в недвижимость. Это способ коллективного инвестирования, при котором средствами фонда распоряжается управляющая компания – приобретает на них недвижимость или права на нее, чтобы в дальнейшем получать доход от арендных платежей или прибыль от продажи объекта. Порог входа при инвестициях в ЗПИФ намного ниже, чем при покупке объекта жилой или коммерческой недвижимости, – от одной или нескольких тысяч до сотен тысяч рублей, в зависимости от условий фонда. Инвестиции в ЗПИФ могут быть доступны всем инвесторам или только квалифицированным.
В России работает достаточно большое количество ЗПИФ, позволяющих инвестировать в недвижимость: по данным ЦБ РФ, количество ЗПИФ, в названии которых есть слово «недвижимость», составляет чуть более 1100 шт.
- Можно стать владельцем доли недвижимости без необходимости покупать квартиру или коммерческий объект целиком.
- Не придется тратить время на поиск подходящего варианта и оформление сделки, а потом — на поиск арендаторов или покупателей.
- Управляющая компания проверяет надежность продавцов и страхует приобретаемую недвижимость.
- Деятельность ЗПИФ регулируется законодательством, а управляющие компании являются профессиональными участниками рынка коллективных инвестиций.
- ЗПИФ могут показать доходность выше уровня инфляции – она складывается из дивидендов от аренды и от роста стоимости объекта.
- Доходность не гарантирована – рынок недвижимости, как и любой другой, чувствителен к внешним факторам.
- Сложно вернуть деньги за пай раньше срока закрытия фонда. В большинстве случаев в такой ситуации пайщику приходится самостоятельно искать покупателя и оформлять сделку.
Покупка акций или облигаций девелоперов
Акции – чуть более волатильны, подойдут людям с опытом инвестирования и тем, кто обладает крепкими нервами. Облигации – менее волатильны.
На российском рынке облигаций по количеству эмитентов отрасль строительства занимает третье место с долей в 8,8% (32 эмитента), уступая только банкам и финансовым сервисам. Большая часть из них занимается именно девелопментом жилой недвижимости. По объему выпусков строители занимают пятое место, с несколько меньшей долей – 4,7%.
Почему девелоперы выпускают облигации? По существующим законам для выкупа земли под строительство или заключения договоров с ее собственниками использовать проектное финансирование нельзя. Девелоперам приходится брать для этого кредит в банке – а кредиторы почти всегда требуют залог или поручительство, или прибегать к выпуску облигаций. Для девелоперов это является гибким и довольно удобным инструментом.
- Относительно высокая доходность, которая, как правило, чуть выше ключевой ставки.
- Большое количество эмитентов с выпусками облигаций, предполагающих разный срок погашения.
- Отрасли оказывается господдержка, в частности, льготные ипотечные программы. Несмотря на то что их условия ужесточились в последнее время, они продолжают действовать. Обсуждается реформирование льготной ипотеки, но о прекращении, по крайней мере «Семейной ипотеки», пока речь не идет.
- Повышенные риски. Они включают в себя как риски биржевого рынка в целом, так и риски, возникающие из-за цикличности строительного бизнеса, а также из-за того, что в большинстве случаев средства покупателей недвижимости теперь хранятся на счетах эскроу – девелоперы получают доступ к ним только после ввода объекта в эксплуатацию, и зачастую между этими событиями проходит несколько лет. Ситуация требует от девелоперов грамотного управления финансированием и недопущения кассовых разрывов, несущих в себе определенные риски.
- Нарастающий разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья. Существуют риски того, что в какой-то момент из-за неоправданно высоких цен на «первичку» спрос упадет слишком сильно, что может привести к серьезному обвалу цен на этом рынке.
- Риски господдержки. То, что пока еще является плюсом, может обернуться минусом. Правительство продлило «Семейную ипотеку», но программа безадресной льготной ипотеки, скорее всего, будет прекращена. ЦБ РФ продолжает настаивать на усилении адресности программы льготной ипотеки, а банки готовятся к снижению выдачи ипотечных кредитов в целом.
По мнению экспертов, при ответе на вопрос, что выгоднее – взять ипотеку или снимать квартиру, или при принятии решения о вложении средств в альтернативные варианты, следует трезво оценивать все риски и свои возможности. Нужно помнить, что рынок недвижимости подвержен колебаниям, и ситуация может измениться. Внимательное наблюдение за тенденциями и готовность к гибким решениям помогут найти оптимальный путь к приобретению жилья даже в сложных условиях.