Покупать или снимать квартиру: как рассчитать, что выгоднее?

Представители обеих сторон манипулируют математикой и давят на психику. При этом принять правильное решение не так просто. Рассмотрим подробнее, стоит ли покупать квартиру или лучше снимать.

Ипотека

Первое, что стоит отметить в расчете выгоды, – первоначальный взнос. Чем он больше, тем ниже ставка. Часто банки предоставляют следующие интервалы: от 10% до 30%, от 30% до 50%, более 50%. Соответственно, тот, у кого есть 51% от стоимости квартиры, получит более выгодное предложение и одновременно отдаст банку меньше процентов. Тем же, у кого только 29%, желательно накопить еще денег, чтобы претендовать на более низкую ставку, которая дается от 30%. Впрочем, минимальный взнос и проценты нужно узнавать у каждого банка индивидуально, границы колеблются. Первоначальный капитал напрямую влияет и на итоговую переплату. Чем меньше взять денег у банка, тем меньше ему и возвращать. Ипотека на 20 лет грозит переплатой в 2 раза, а то и больше даже при текущих, демократичных для России ставках.

Вопрос, на сколько лет взять ипотеку, немаловажный: кредит на 10 лет, который погасить за 5 лет равными платежами, все равно выйдет дороже, чем оформление ипотеки на те же 5 лет. Такая арифметика складывается из-за особенностей платежей, в которых доля процентов выше именно в первых платежах и падает в конце срока. То есть в первых платежах тело долга практически не гасится. Поэтому многие заемщики удивляются, что они уже за год выплатили 400 тысяч рублей, а сумма долга снизилась всего на 30-50 тысяч.

Возвращаясь к затратам на ипотеку, стоит упомянуть расходы на обслуживание жилья. В купленной квартире часто надо делать ремонт, тратиться на технику и мебель. И это только при ближайшем рассмотрении. Наверняка через 5 лет надоест этот старый диван и захочется снова переклеить обои, сломается холодильник и понадобится что-нибудь еще. Для некоторых ремонт и обновление интерьера вообще бесконечная история. Таких проблем нет у тех, кто жилье снимает, поэтому колонка «ремонт и обслуживание помещения» выходит затратной, и ее приходится включать в косвенные расходы ипотечников.

Владельцы квартир платят и налог на недвижимость, который к тому же грозятся увеличить. А также взносы на капитальный ремонт, которые не входят в бюджет арендаторов.

Еще одна статья расходов – страхование на весь срок ипотеки. Банку нужны гарантии, поэтому приходится ежегодно страховать как квартиру, так и жизнь и здоровье заемщика. От последнего можно отказаться, застраховав лишь квартиру. В этом случае банк повысит ставку, так что в выигрыше клиент не останется. Условия изменения ставки прописаны в договоре.

Также банк имеет право повысить процент по ипотеке после заключения договора, если такое прописано в документе. Например, возможна плавающая ставка, когда процент привязан к стороннему показателю: учетная ставка Банка России или инфляция. Чтение договора снимает большинство вопросов, поэтому важно его просматривать перед тем, как поставить подпись.

Из плюсов ипотеки – возможность получить налоговый вычет. А также самое главное преимущество – это собственное жилье, ради которого и затевалась вся история с ипотекой. В один день случится последний платеж, а арендаторы как платили, так и будут платить.

Аренда

Расходы на аренду более очевидны, в основном это ежемесячный платеж и оплата ЖКХ. Дополнительно придется отдать залог хозяину квартиры (который возвращается после окончания аренды) и оплатить услуги риелтора. Впрочем, сейчас довольно много сервисов, которые исключают третьи стороны. Так что можно обойтись и без посредников.

Арендаторам не нужно покупать мебель и платить налог на недвижимость. Если не понравится одна квартира, они легко переедут в другую. Туда, где меньше платить, где дружелюбнее соседи или которая ближе к метро. Положение тех, кто предпочел съём, более гибкое: проще переехать жить в другой город, страну или континент. Ведь даже если сдавать ипотечную квартиру на время отъезда, то это влечет множество проблем, например, жильцы могут уехать, а искать новых окажется некому.

Из минусов аренды – вероятное повышение цены, особенно на долгосроке. Даже хозяин, который привык к постояльцам, в какой-то момент в течение 15 лет поднимет плату. Чтобы хоть как-то избежать роста цен, можно присматривать горящие предложения, когда хозяевам нужно срочно сдать квартиру и они соглашаются на меньшие деньги.

Ну и конечно, надо понимать, что психологически съемное жилье подходит не всем.

Мнение экспертов

После поиска советов в интернете становится понятно, что они разделяются. Кто-то однозначно за аренду, кто-то – за покупку квартиры. Во вторую категорию входят представители застройщиков и агенты по ипотечным сделкам, в первую – посредники для сдачи квартир.

Мнение Алены Анцышкиной, руководителя отдела ипотечного кредитования Группы «Самолёт»:

«Рассмотрим, что выгоднее, на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Химки 2019» стоимостью 3 300 000 рублей:

При первом взносе 15% – 495 000 рублей – сумма кредита составит 2 805 000 рублей, при ставке 9% на 15 лет сумма ежемесячного платежа получится 28 500 рублей в месяц, переплата за 15 лет составит 2 316 000 рублей. На практике средний срок жизни кредита – 8 лет, и чем быстрее кредит будет погашен, тем меньше сумма переплаты. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Химках – 25 000-30 000 рублей в месяц, в зависимости от ремонта, соответственно. Если взять среднюю стоимость 27 000 рублей в месяц, то за 15 лет вы отдадите 4 860 000 рублей».

Из примера видно, что за 15 лет аренды выплачивается стоимость полутора таких квартир. Это логичная причина, почему многие отказываются от аренды и вместо арендодателя платят банку, ошибочно считая, что лучше платить за свое. Чтобы платить за свое, надо покупать на свои. При расчете выгоды надо учитывать массу факторов.

Итого, основные выводы выглядят так:

• Нельзя сказать, что аренда лучше ипотеки или наоборот. Нужно отталкиваться от ситуации.
• Чем короче срок ипотеки, тем меньше переплата (даже если сумма платежа выше).
• Не стоит влезать в ипотеку, если нет уверенности о долгих годах жизни в этой квартире. Это совет для молодых специалистов преимущественно без семьи.
• Если есть возможность гасить ипотеку досрочно, это выгоднее делать в начале срока, а не в конце.

Нет каких-то универсальных ситуаций, когда можно дать ответ, покупать квартиру или снимать. Важно понимать особенности своей ситуации, перспективы с работой, желание уехать в другой город или страну, и после этого достать калькулятор.

Максим ЮДИН