Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

Что такое плавающая процентная ставка?

Если фиксированная процентная ставка предполагает, что в течение всего срока кредитования заемщик выплачивает банку постоянный процент за пользование его деньгами, то смысл плавающей процентной ставки также заложен в ее названии. Она меняется, или «плавает», в течение периода действия кредитного договора.

Плавающая процентная ставка имеет две составляющие: постоянную и переменную.

Постоянная составляющая плавающей процентной ставки называется «банковская маржа» (или «надбавка»). Она не меняется на протяжении всего периода кредитования. Ее размер обязательно прописан в кредитном договоре.

Плавающая составляющая – изменяющаяся во времени величина, привязанная к какому-либо рыночному индикатору. Размер изменения, его частота и другие условия определяются в кредитном договоре.

Рыночный индикатор

Для расчета плавающей процентной ставки банки используют несколько рыночных индикаторов.

Индекс LIBOR (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения), признанный финансистами всего мира. Это средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.

LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки кредитуют друг друга. С 1985 года ставка ежедневно фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА).

LIBOR рассчитывается по семи мировым валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Поэтому этот индекс и берется в качестве основы для расчета базы по кредитам с плавающим процентом, выданным именно в этих валютах.

Для рублевых кредитов существуют два следующих индекса:

MosPrime – это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском рынке «Moscow Prime Offered Rate».

MosIBOR (иногда его называют MIBOR) – это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском межбанковском рынке «Moscow Interbank Offered».

Также существует индекс Euribor, по которому работают европейские банки. Исчисляется только для евро.

Ранее Банк России предлагал банкам привязать плавающую процентную ставку к величине ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако предполагалось делать это лишь в случае ее понижения, таким образом облегчая долговую нагрузку заемщиков. Это не было обязательным для банков, регулятор рекомендовал, а прислушиваться или нет к рекомендации – каждый конкретный банк решал самостоятельно.

Ипотека по плавающей ставке

В России ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой не очень распространены, в том числе и в силу того, что ситуация на российском экономическом рынке плохо поддается прогнозированию. В европейских странах плавающий процент по ипотеке встречается гораздо чаще.

Тем не менее сейчас в России можно оформить ипотеку с плавающей процентной ставкой в некоторых банках. Также ипотечные кредиты по т. н. переменной ставке предлагает ДОМ.РФ (ранее АИЖК). Ее отличие от классической плавающей процентной ставки в том, что она не привязана к традиционным индексам.

Процентные ставки по этой программе пересматриваются один раз в квартал в зависимости от размера индекса потребительских цен (инфляция, ИПЦ) по следующей формуле: фактический уровень инфляции по данным Росстата за три месяца + определенный фиксированный процент.

В этом случае изменение процентной ставки не отражается на размере ежемесячного платежа, а уменьшает или увеличивает срок кредитования. Кроме того, изменение процентных ставок по данной программе влияет и на кредиты, выданные ранее.

Таким образом, процентная ставка по ипотеке может повыситься после заключения договора, впрочем, так же она может и понизиться. Но это возможно лишь в том случае, если договор ипотечного жилищного кредитования изначально заключал в себе условие плавающей процентной ставки.

Преимущества и недостатки

Плюсы плавающей процентной ставки:

• изначально она ниже, чем фиксированная;
• у заемщика есть возможность со временем сократить размеры/срок выплат.

Минусы:

• в любой момент ставка может вырасти;
• заемщику сложно самостоятельно соориентироваться в размерах платежей/изменении срока кредита при изменении ставки.

Плавающая ставка в периоды экономического благополучия действительно ниже – это несомненный плюс. Но в кризисный период, затрагивающий в том числе и заемщиков, ставка вырастет. Поэтому при возможности выбора между фиксированной и плавающей ставками по ипотеке стоит предпочесть первую. В нестабильной экономической ситуации плавающая ставка может привести к огромным переплатам.

Елена ТОЛЧИНА