Снизятся ли цены на квартиры в 2022 году

Недвижимость последний год стремительно дорожала. Этому было несколько причин. В первую очередь это много работающих программ ипотеки с господдержкой, благодаря чему был повышен спрос на жилье. Кроме того, подорожание строительных материалов, а также рост инфляции и неоднократное повышение Центробанком ключевой ставки сыграли в ценообразовании не последнюю роль.

В течение 2021 года цены выросли в среднем на 30%. Цена на квадратный метр в московской новостройке за год выросла на 27%, до 278 000 рублей за 1 кв. м. В Подмосковье рост составил 16%, до 158 000 рублей за 1 кв. м. «Квадрат» в новостройке Санкт-Петербурга вырос в цене на 23%, до 180 000 рублей за 1 кв. м, почти такой же показатель в Ленинградской области – 22%, до 120 000 рублей за 1 кв. м.

Вторичная жилплощадь показала еще больший рост. В регионах подорожание составило около 20%, до 80 000 рублей за 1 кв. м. Вторичка в Москве выросла в цене на 12%, до 298 000. В Подмосковье – сразу на 29%, до 146 000 рублей за «квадрат». В Санкт-Петербурге рост составил 24%, до 179 000 рублей за 1 кв. м. В Ленинградской области – 35%, до 120 000 за кв. м.

В среднем, если брать ситуацию по стране, в 16 крупнейших городах России стоимость недвижимости выросла за месяц (с февраля по март 2022 года) до 115 000 рублей за кв. м. Это на 2,3% выше, чем с января по февраль этого же года.

При этом ситуация неоднозначная, так как рост цен наблюдается не во всех регионах. Так, например, в 7 крупных городах России уже в январе цена упала, а в феврале таких городов стало 13. Среди них: Липецк, Махачкала, Тольятти, Иркутск, Иваново, Киров, Рязань, Челябинск, Уфа, Хабаровск, Магнитогорск, Краснодар и Астрахань. Цены на квадратный метр снизились от 0,06% до 1,83% и составили в этих городах от 55 820 рублей до 46 460 рублей.

Сейчас в 50 самых крупных городах России средняя стоимость квадратного метра жилья составляет чуть больше 82 000 рублей. По отношению к февралю рост в марте составил 1,27%. А по отношению к аналогичному периоду прошлого года – почти 25%.

Прогнозы специалистов

Большинство специалистов финансового сектора в вопросе о том, снизятся ли цены на жилье, склоняются к мнению, что цена на недвижимость начнет падать. Особенно это касается вторичного жилья. Цены на новостройки могут оставаться в лучшем случае на одном уровне, в связи с подорожанием строительных материалов.

Эксперты, опрошенные Zaim.com, проанализировали, снизятся ли цены на жилье в России в 2022 году.

Александр Сотников, эксперт рынка недвижимости, предприниматель, основатель и соучредитель агентства недвижимости «Атлас Недвижимости»:
«Цены могут начать снижать в случае падения спроса, который напрямую зависит от процентной ставки по ипотеке. В пример приведу 2021 год: государство продолжило программу субсидирования ипотеки с господдержкой, где ставка составила 6% годовых. Вспомните, как это сказалось на рынке строящегося жилья. Застройщики получили клиентов, готовых купить что угодно, лишь бы зафиксировать рекордно низкий кредит. Средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске выросла практически на 18 тыс. рублей. По мере удорожания квартир и уменьшения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей спрос снизился.

В это же время рынок вторичной недвижимости получил возможность кредитования от 7% годовых, и по мере роста стоимости новостроек начался рост и вторичного рынка.

На сегодняшний день процентная ставка как на новостройки без программ поддержки, так и на вторичном рынке недвижимости составляет 20–24% годовых. Откровенно говоря, желающих купить жилье под такие проценты не много.

Сейчас происходит следующее: те, кто успел получить одобрение по ипотеке под меньший процент, активно скупают вторичную недвижимость, фиксируя стоимость и ставки. Это вызвало новый кратковременный всплеск ажиотажа и паники на рынке, а также спровоцировало скачок стоимости. Этот период продлится 1-2 месяца.

После спада интереса к «старому фонду» рынок новостроек испытает прирост продаж по программам с господдержкой и «Семейная ипотека», ведь ставки пока не изменились и остаются самыми привлекательными и выгодными. Как будут развиваться цены на новостройки, прогнозировать бессмысленно и даже абсурдно. Россия получила новый пакет ограничений, из-за этого часть строительных материалов перестала поступать, часть кратно выросла в стоимости. Как застройщики будут решать эти задачи, пока неясно. Правительство обещает выделить дополнительные бюджеты на субсидии, но пока не уточняется, в каком виде застройщики получат эту помощь.

А вот рынок вторичного фонда вынужден будет снизить запросы по цене за квадратный метр. На это повлияет падение спроса на кредитование готового жилья.

Еще одним фактором появления на рынке «дешевой» недвижимости может стать полный уход или даже приостановка большого количества иностранных брендов и компаний с российского рынка. Они обеспечивают многих людей работой, которой может не стать. Потерявшие доход граждане не смогут полноценно обслуживать кредиты и выйдут в просрочку, через некоторое время им придется решать данную проблему кардинально, при помощи быстрой реализации недвижимости.

Описанное выше – процесс не одного дня и даже месяца, факторов влияния много, и не хочется говорить о точных датах, вероятнее это будет понятно ко второму полугодию».

Ольга Изосина, эксперт рынка недвижимости Черноморского побережья, руководитель агентства Oazis Estate:
«Снижение цен на недвижимость возможно только в регионах, где идет миграционный отток населения в большие города и мегаполисы, где как раз цены будут только расти (Москва, Санкт-Петербург, Сочи).

Что касается одного из самых популярных районов России – Черноморского побережья – снижения цен мы не ожидаем. Цены на отдых за границей, даже в тех странах, что нам не запретили, за один день выросли на 80%. А российский юг остается доступным и востребованным!

Мы не ожидаем, что железный занавес будет открыт в ближайшие годы, то есть стоимость падать не будет, наоборот, расти. Как быстро будет расти и на сколько – не понятно, все зависит от экономической ситуации в России. Но снижения не будет, в этом мы уверены».

Инна Литвиненко, политолог, экономист, постоянный ТВ-эксперт федеральных каналов, специалист в области инклюзии, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры МГГЭУ:
«Учитывая тот факт, что оборот валюты в России приостановлен, возможно, что в ближайшее время произойдет переоценка стоимости квадратного метра жилья, – что будет способствовать снижению цен на квартиры в рамках рыночных коридоров с поправкой на баланс реального спроса и предложения. Поскольку многие продавцы вывели объекты с рынка жилья, реальная ситуация была искажена. Что мы сейчас и наблюдаем, по сути, состояние хаоса.

В среднем цены выросли как на новостройки, так и вторичный рынок, до 25–30%. В ближайшее время высока вероятность восстановления рыночных условий. На вторичку рынок откатится на 15% от текущего уровня цен. Что касается рынка первичного жилья, то все будет зависеть от поддержки застройщиков со стороны государства».

Что делать с ипотекой

В подвешенном состоянии оказались все стороны ипотечной истории. Банки – так как не хотят терять клиентов, но и не могут снизить текущую ставку. Как минимум до тех пор, пока не стабилизируется рынок. Те, у кого уже есть ипотека, так как неизвестно, ожидать ли изменения условий. Но больше всего не повезло тем, кто только собирался взять ипотечный кредит.
Zaim.com подготовил рекомендации специалистов, как быть в сегодняшней ситуации.

В этом случае стоит изучить договор с банком. Обычно в нем прописано, что ставка по ипотеке фиксированная. Тогда она не может вырасти только по прихоти банка. Некоторые кредитные организации вносят в договор пункт о том, что они имеют право в одностороннем порядке изменить ставку. Но юристы говорят, что это незаконно, и такое повышение можно будет оспорить. Но в нынешней политической и экономической ситуации неизвестно, как сложится судебная практика по этому вопросу, так как изменение ставки возможно, только если это экономически обосновано. А сейчас как раз такая ситуация в стране, что экономическое обоснование существует. Если банк все-таки решится на повышение, можно будет воспользоваться кредитными каникулами, которые дают отсрочку от платежей до полугода. Главное – не затягивать с обращением в банк.

Здесь будет зависеть от кредитной политики банка. Одни кредитные организации по уже одобренным ипотечным кредитам готовы оставить прежнюю процентную ставку. Другие – повышают ее по одобренным, но еще не оформленным заявкам. Третьи – вообще приостанавливают выдачу ипотеки, даже по одобренным заявкам.

Если банк готов оставить прежнюю низкую ставку, ипотеку однозначно стоит брать. Специалисты склоняются к мнению, что подобных ставок не будет ближайшие несколько лет.

Если банк предлагает уже повышенную ставку, стоит оценить свои финансовые возможности. Если платеж по новым условиям составит не более 35–40% от ежемесячного дохода, можно попробовать рискнуть. Если же платить придется больше половины от заработка, специалисты рекомендуют не спешить и подождать более благоприятной ситуации на рынке, когда цены на квартиры в России снизятся.

Здесь специалисты сходятся во мнении, что ипотеку сейчас стоит брать только тем, кто подходит под условия программ с господдержкой. Это касается военной ипотеки, ипотеки семьям с детьми, в том числе обладателям материнского капитала, и других программ. То есть по тем условиям, которые все еще остаются неизменными. Во всех остальных случаях лучше не торопиться, так как цены на жилье взлетели, ставки выросли почти вдвое. Сейчас лучше подождать, понаблюдать за рынком до тех пор, пока ситуация начнет стабилизироваться и цена на недвижимость снизится.

Покупать ли сейчас квартиру

Этот вопрос стоит рассмотреть с двух позиций: тех, кто покупает жилье для своих нужд, то есть чтобы там проживать, и тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.

Если деньги копили на покупку квартиры, а не оформляли ипотеку, сейчас не лучшее время для их траты на квадратные метры. Дело в том, что рынок в данный момент находится в подвешенном состоянии. Недвижимость кратно подорожала, и если несколько месяцев назад на определенную сумму можно было купить трехкомнатную квартиру, сейчас этих же денег в лучшем случае хватит на двухкомнатную. Большинство специалистов, отвечая на вопрос о том, когда в России снизится цена на жилье, прогнозируют снижение цен в ближайшие полгода. Они связывают это с понижением спроса на ипотеку и общей стабилизацией рынка. Поэтому, если есть такая возможность, лучше немного подождать. При этом снизятся ли цены на квартиры в Москве – неизвестно, так как у столичного рынка свои правила. Поэтому, возможно, стоит подумать о покупке.

Здесь тоже большинство специалистов сходятся во мнении, что инвестиции в недвижимость сейчас не лучшее решение. Но это касается только тех, кто планировал заработать на перепродаже квартиры. Так как в ближайшие несколько лет цены точно не вырастут настолько, чтобы можно было бы считать покупку удачной инвестицией. Но неизвестно, снизятся ли цены на квартиры в Москве в 2022 году или, наоборот, вырастут. В этом случае можно посоветоваться с местными специалистами, чтобы понять, вкладывать ли деньги сейчас.

Другое дело – покупка квартиры с целью сохранения капитала. Эта стратегия пока еще оправдывает себя. С перспективой около 10 лет вложения однозначно окупятся и принесут прибыль владельцу. В этом случае можно не ждать, когда снизится цена на квартиры.