В России начали продавать жилье в рассрочку без участия банков

Очередной подъем ключевой ставки ударил по рынку ипотечного кредитования. Банки начали отказывать россиянам в кредитах, одобренных еще в августе–сентябре. Намечается и новый тренд: продажа недвижимости физическими лицами и застройщиками без участия банков в рассрочку. Чем рискуют продавец и покупатель и какие нюансы учесть при составлении договора, выясняли «Известия».

Участники рынка недвижимости рассказали, что чаще всего таким способом реализуются объекты, давно находящиеся на экспозиции. Это, например, менее ликвидные квартиры с большим метражом, где три и более комнат. Продавцы в отсутствие покупателей идут на такой шаг, чтобы продать объект, не снижая существенно стоимость. В рассрочку также нередко оформляются и готовые загородные дома (от застройщиков или частных лиц), зачастую это объекты, которые стоят очень дорого или простояли на рынке более 6-7 месяцев. Кроме того, схема часто используется при продаже проблемных объектов: устаревших квартир, квартир с неузаконенными перепланировками, с юридическими изъянами, на которые банки неохотно выдают ипотеку.

При покупке/продаже недвижимости в рассрочку существуют риски и для покупателя, и для продавца. Юристы, опрошенные источником, отмечают, что в первую очередь рискует покупатель. Если сделка заключается как предварительный договор с условием о рассрочке и заключении основного договора купли-продажи после полного расчета, то в этом случае существует риск, что продавец может утратить правовую возможность совершить сделку. Например, в случае ареста имущества продавца либо заключения им с третьими лицами договора об отчуждении объекта. Риск в данном случае обусловлен тем, что право собственности у покупателя возникнет только с момента регистрации права в Росреестре на основании основного, а не предварительного договора купли-продажи, поясняют специалисты.

Кроме того, цена недвижимости при продаже в рассрочку может быть выше, чем при покупке сразу.

Покупателям эксперты советуют перед принятием решения о покупке убедиться в том, что продавец имеет чистое право собственности на недвижимость и что она не имеет каких-либо обременений, а расчеты производить после регистрации права.

Основной риск для продавца – несвоевременное внесение покупателем платежей. В таком случае, если покупатель выплатит более половины стоимости, то продавец не сможет заявить требование о расторжении договора, а будет иметь право требовать взыскать неполученные средства, неустойку и убытки, если таковые будут иметь место. Эти риски минимизируются оформлением квартиры в залог до полной оплаты и прописыванием штрафных санкций в договоре, отмечают юристы. Для продавца существует и инфляционный риск – если стороны договорились о рассрочке на несколько лет, инфляция может уменьшить реальную стоимость будущих платежей.