Новостройки или «вторичка»: что предпочитают ипотечные заемщики
Доля ипотечных кредитов, оформляемых для покупки жилья на вторичном рынке, стремительно растет. Ситуация складывается так, что доля ипотеки, направленной на покупку жилья в новостройках, может не вырасти с текущих уровней и даже снизиться. Это противоречит положениям национального проекта «Жилье и городская среда», согласно которому предполагается увеличение доли ипотеки, связанной с покупкой новостроек, до 50% в 2024 году. О том, как планируемые и реальные изменения на рынке ипотеки повлияют на выход на целевой ориентир к 2024 году по объему строительства жилья, рассуждают авторы аналитической записки «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», опубликованной на сайте ЦБ РФ.
Для достижения поставленных целей к 2024 году по объему строительства жилья, профинансированного за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотечным кредитам должна ежегодно расти не менее чем на 22%–23% в год в течение 6 лет. Расчет сделан исходя из предпосылки о том, что около трети выдаваемых ипотечных кредитов идет на покупку жилья в новостройках, остальное – на покупку на вторичном рынке. При этом в 2018 году объем выданных кредитов под залог ДДУ (то есть на покупку в новостройках) составил 28% от всего объема выданных ипотечных кредитов, а в I квартале 2019 г. снизился до 26,5%. В национальном проекте предполагается увеличение доли ипотеки, связанной с покупкой новостроек, до 50% в 2024 году.
Однако повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В 2018 году почти 56% сделок в новостройках и 49% на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки. Однако доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стремительно растет: число ипотечных сделок в новостройках в 2018 году выросло на 18%, на вторичном рынке – на 43% в годовом выражении. В такой ситуации стимулирование ипотеки будет вести к развитию не только первичного рынка жилья, но и вторичного – через увеличение ликвидности и прозрачности, снижение времени на поиск покупателей/продавцов квартир и уменьшение ценовых диспропорций.
Одним из факторов опережающего роста ипотеки на вторичном рынке авторы документа считают то, что цены на первичном рынке до недавнего времени росли быстрее, чем на вторичном. Кроме того, к концу 2017 года ставки по ипотечным кредитам на жилье в новостройках и на вторичном рынке почти сравнялись, в то время как ранее ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке была значительно ниже. Опережающий спрос на вторичное жилье формируют в основном потенциальные покупатели квартир экономкласса, которые не готовы нести дополнительные денежные расходы и временные затраты до момента заселения, говорится в аналитической записке.
Переход на эскроу-счета, вероятно, вызовет рост цен на рынке новостроек, где исчезнет дисконт к цене при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства, считают авторы документа. В свою очередь этот эффект повысит относительную привлекательность вторичного рынка, что также будет способствовать переориентации спроса на готовое жилье и сдерживать рост предложения жилья в новых домах. Вместе с тем развитие вторичного рынка жилья, включая ипотеку, решает важную социальную задачу, позволяя улучшать жилищные условия семьям, которым в противном случае пришлось бы отложить это улучшение на будущее.
Zaim.com