Как перестать бояться и полюбить сделки с недвижимостью

ИПОТЕКА – ДРУГ ЧЕЛОВЕКА

К сожалению, значительная часть россиян не имеет возможности просто накопить на квартиру, даже если семейный доход превышает средний. Именно поэтому чаще всего приходится прибегать к ипотечному кредитованию, мирясь с бумажной волокитой и переплатой по процентам. Благодаря пониженной ставке и разнообразным мерам государственной поддержки, ипотечное кредитование совсем недавно било рекорды: в 2020 году общая сумма выданных кредитов составила 4,3 трлн рублей.

ЛИЧНОЕ-НАЛИЧНОЕ

Как правило, в случае обращения к ипотеке покупатель попросту не увидит большую часть «живых» денег. Сперва они поступят на счет заемщика, где тут же будут зарезервированы до заранее определенного момента, после которого они поступят уже продавцу, а банк наложит обременение на квартиру. Тем не менее в абсолютном большинстве случаев покупателю понадобится передать первый взнос (10–20% стоимости) напрямую продавцу, а не банку – по тем же правилам, как и при обычном наличном расчете.

Пожалуй, самым распространенным способом передачи средств сейчас является аренда ячейки в банке. Деньги пересчитываются и в присутствии сторон закладываются в сейф. Дальнейший доступ к ячейке определяется дополнительными соглашениями. Как правило, продавец получает возможность забрать деньги только после завершения сделки и предоставления соответствующих документов. Кто именно арендует ячейку – также решается в каждом конкретном случае, но чаще всего это делает покупатель. Желательно воспользоваться услугой описи содержимого ячейки, но это будет стоить дополнительных денег.

В случае участия в сделке риелторской фирмы она может предложить посреднические услуги. Тогда пересчет и передача денег, а также подписание документов, скорее всего, пройдут в специальном помещении, под присмотром ее представителей и нотариуса. В целом нотариальное заверение договора купли-продажи всегда является желательным – это повышает безопасность сделки.

НЕИЗБЕЖНОСТЬ НАЛОГОВ

Если же покупатель предпочитает банковские переводы, то имеет смысл воспользоваться счетом-аккредитивом в банке или депозитом нотариуса. Оба способа работают примерно по тому же принципу, что и аренда ячейки, но без наличности. Как правило, воспользоваться депозитом будет дороже, но, с другой стороны, клиент избавляется от риска отзыва лицензии у банка и сопутствующих проблем. Разумеется, в любом случае следует тщательно проверять репутацию тех, кому вы передаете на хранение значительные суммы, – будь то банк или нотариус.

Безналичный расчет подразумевает, что в документах будет заявлена реальная стоимость жилья. Согласно данным статистики, с 2010 года всё больше людей предпочитают именно такую форму оплаты – правда, на вторичном рынке всё ещё «правят» сейфовые ячейки.

Стоит заметить, что согласно принятым в 2021 году поправкам к законодательству внимание налоговой инспекции привлекут любые сделки с недвижимостью стоимостью от трех миллионов рублей. Предполагается, что покупателю придется доказывать легальность происхождения денежных сумм, превышающих этот порог. Правда, практика этого нововведения пока не устоялась – а «серые» способы уменьшения налогов на недвижимость известны риелторам и покупателям уже давно.

Кроме того, в этом же году вступил в действие закон о 13% налоге на проценты со вкладов более одного миллиона рублей. Ранее ходили разговоры о введении специальных вкладов для покупки жилья, не попадающих под действие закона, но своего развития эта идея не получила. Так что желающим самостоятельно накопить деньги на квартиру придется поделиться с государством немного больше.

Впрочем, есть и приятная сторона – приобретение недвижимости позволяет получить 13%-ый налоговый вычет из НДФЛ. С мая этого года подать заявление на вычет можно онлайн, из личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС.

БЕЗОПАСНОСТЬ ПРЕВЫШЕ ВСЕГО

При покупке не в кредит рекомендуется передавать деньги покупателю до регистрации в ЕГРН (Росреестр) – в случае отказа в регистрации или её переноса: например, если одна из сторон забудет какой-нибудь документ – покупателю предстоит очень неприятный период ожидания в «подвешенном» состоянии: денег уже нет, а жилья ещё нет.

Особенно пристальное внимание следует уделять квартирам, которые находятся в залоге у банка. Даже при отсутствии осложняющих обстоятельств вроде несовершеннолетних владельцев, использованного при изначальной покупке материнского капитала или серьезных просрочек по выплатам необходимо заранее внести соответствующие пункты в договор. В противном случае имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам или вовсе отказаться от сделки.