Как взять ипотеку: кому дают, какие нужны документы и как оформить

Сейчас сложно представить покупку жилья без ипотеки. Но и получение данного вида кредита дело не из легких. Рост ставок и ужесточение условий являются основными препятствиями. Однако несмотря на это ипотека остается рабочим инструментом для тех, кто готов подходить к ней взвешенно.

В этой статье собраны актуальные требования, пошаговая инструкция, список необходимых документов и нюансы получения ипотеки. 

Взять ипотеку в 2025 году. Простое объяснение

Ипотека кажется длинным, но не всегда страшным процессом, если правильно выбрать нужный банк, программу и объект. 

Ставки по кредитам выросли по сравнению с предыдущими годами. Льготные программы все еще действуют, но становятся менее массовыми. Получить субсидию можно, только соответствуя строго определенным условиям.

Логика оформления почти не изменилась. Все те же шаги: собрать документы, выбрать банк, получить одобрение, найти жилье, пройти регистрацию. Акцент сместился в сторону собственных ожиданий. Люди стали осмотрительнее. Для них ежемесячный платеж все еще остается важным критерием. Но к нему теперь добавился вопрос «что будет, если снизится доход, вырастет коммуналка, появится ребенок или исчезнет работа».

Кроме того, появилась тенденция оформления ипотеки на более короткий срок, с чуть большим первоначальным взносом, иногда с привлечением созаемщиков. Это может снизить общий объем переплаты и повысить вероятность одобрения.

Основные особенности ипотеки в 2025 году:

• Усиленный контроль со стороны банков при проверке заемщиков;

• Рост рыночных ставок и снижение доли субсидируемых программ;

• Цифровизация оформления, включая подачу заявки и регистрацию сделки;

• Более строгие условия по платежеспособности и долговой нагрузке;

• Сокращение сроков рассмотрения заявок за счет автоматизации.

Ипотека в 2025 году — это, прежде всего, история о балансе между потребностью в жилье и готовностью нести долговую нагрузку. При ответственном подходе этот инструмент остается рабочим и предсказуемым, особенно если заранее оценить свои возможности и выбрать подходящую программу.

Кому дают ипотеку, а кому могут отказать

Банки стали более избирательными, и одобрение ипотеки чаще зависит не только от суммы дохода, но и от платежеспособности, уровня долговой нагрузки и кредитной истории. Особенно это заметно в условиях рыночных программ, где нет компенсаций от государства. Здесь банк рискует собственными деньгами и оценивает заемщика максимально строго.

При этом подход не всегда очевиден. Например, два человека с одинаковой зарплатой могут получить разный ответ. Все дело в деталях. Сколько у заемщика других кредитов, стабилен ли заработок, есть ли иждивенцы, какого возраста сам заемщик. Другими словами, отказ может быть связан не только с «низкой зарплатой». Но и с совокупностью факторов, которые влияют на финансовую устойчивость в глазах кредитора.

В целом, шансы на одобрение ипотеки значительно повышаются, если заемщик:

• официально трудоустроен и имеет стабильный доход, который может подтвердить;

• работает в надежной сфере (например, ИТ, медицина, госсектор);

• имеет положительную кредитную историю и минимальную долговую нагрузку;

• может предоставить первоначальный взнос от 15–20% и выше;

• выступает вместе с платежеспособным созаемщиком.

С другой стороны, банки отказывают чаще всего тем, кто не может подтвердить доход. Или если у заемщика высокая долговая нагрузка, испорченная кредитная история, нестабильное положение или неподходящий возраст (как правило, банки выдают ипотеку гражданам с 21 года и не старше 65-70 лет на момент окончания кредита).

С 2024 года банки подключают дополнительные источники проверки для полной и объективной оценки. Сюда входят данные ФНС, история начислений по пенсионному фонду, анализ расходов по счету. «Притвориться надежным» заемщику уже не получится.

То есть важно понимать, кому дают ипотеку. Тем, у кого не просто все хорошо с деньгами, а тем, кто сумеет показать банку свою  финансовую предсказуемость. 

Как оформить ипотеку: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки в среднем занимает 2-6 недели и требует вовлеченности заемщика на всех этапах. Главное понимать, что ипотека начинается не с квартиры, а с расчетов и анализа собственных возможностей. Этот аспект скорее важен в первую очередь заемщику, а не самому банку, ведь ему главное предварительно оценить возможности своего клиента. 

Также важно понимать, что ипотека — это не только подписание договора. Это целый путь согласований, проверок и решений, где ошибки на ранних этапах могут стоить времени, денег или отказа.

Как оформить ипотеку

Шаг 1: Оценка своих возможностей

Перед подачей заявки заемщик анализирует уровень долговой нагрузки с учетом других обязательств. В 2025 году банки обычно ориентируются на ПДН (предельную долговую нагрузку) до 50%. 

Также ему стоит подумать о накоплении суммы первоначального взноса. Чем она больше, тем ниже ставка и меньше переплата. Дополнительные расходы могут включать страхование жилья. Отказ от страховки может увеличить ставку. 

Шаг 2: Подготовка базового пакета документов

Паспорт, подтверждение дохода (справка 2-НДФЛ или по форме банка), трудовой договор или СЗИ-6 из ПФР, СНИЛС, ИНН, данные о созаемщиках. Если заемщик самозанятый или ИП, то потребуется налоговая отчетность. Наличие полного пакета увеличивает шанс одобрения.

У некоторых банков могут быть дополнительные требования к документам, особенно это касается льготных программ. 

Шаг 3: Выбор банка и ипотечной программы

Рынок предлагает как льготные, так и рыночные условия. Разница не только в ставке, но и в требованиях к заемщику, сроке кредита, допустимом возрасте, параметрах объекта. Сравнивать нужно не только ставки, но и структуру платежей, требования к страховке и штрафам.

Если заемщик приобретает жилье в новостройке, лучше обратиться к банку, который является партнером застройщика. Для вторички заемщик может выбрать любой подходящий ему по условиям банк. 

Шаг 4: Поиск недвижимости, подходящей под условия ипотеки

Далее у заемщика есть три месяца на поиск недвижимости, если он этого еще не сделал. Банк вправе отказать в объекте, даже если уже одобрил заемщика. На вторичке это частая ситуация. Проблемы с правом собственности, износ дома, наличие перепланировок или арестов. 

Лучше заранее согласовывать объект с банком или пользоваться услугами аккредитованных агентств.

Шаг 5: Страхование жилья и заключение сделки

На этом этапе стоит подумать о страховании жилья или жизни. Это важно не только заемщику, но и банку. Страхование жизни нужно в том случае, если клиент банка приобретает недвижимость в еще недостроенном доме. В остальных случаях достаточно только застраховать жилье. 

После согласования объекта подписываются кредитный договор, договор купли-продажи, договор страхования. Параллельно готовятся документы к регистрации.

Шаг 6: Регистрация сделки в Росреестре

Документы подаются через МФЦ или онлайн (через ЭДО). После регистрации права собственности банк перечисляет средства продавцу. С этого момента заемщик получает график платежей и переходит к исполнению обязательств по кредиту.

В Росреестр нужно обращаться до и после погашения ипотеки. Первый раз заемщик подает документы для регистрации права собственности на жилье и внесения сведений об обременении в пользу банка. Второй раз — после полной выплаты долга. Получив справку от банка о закрытии кредита, заемщик обращается в Росреестр для снятия обременения с недвижимости.

Несмотря на то, что процесс оформления ипотеки во многом автоматизирован, риски все же остаются. Сделка может затянуться из-за ошибок в документах, задержек у продавца или отказа Росреестра. Даже незначительные погрешности могут привести к тому, что банк может отказать в ипотечном займе. Чем внимательнее клиент будет к деталям на каждом этапе, тем выше шансы пройти путь быстро и без отказов.

Какие документы нужны для получения ипотеки

И для того чтобы сделка с банком прошла удачно, необходимо позаботиться о пакете документов. Полный список необходимых документов на ипотеку различается от банка к банку. Однако базовый перечень остается неизменным для большинства ипотечных программ. 

К таким документам можно отнести: 

• Паспорт гражданина РФ;

• СНИЛС;

• ИНН;

• Подтверждение дохода (справка 2-НДФЛ за последние 6 месяцев или по форме банка);

• Документы, подтверждающие занятость (копия трудовой книжки, трудовой договор, выписка из ПФР, СЗИ-6);

• Сведения о семейном положении;

• Документы по другим активным кредитам и финансовым обязательствам (если имеются);

• Военный билет (для мужчин призывного возраста до 27 лет);

• Документы на имущество (если используется в качестве залога или подтверждения платежеспособности);

Перечень документов может быть больше, если, например, заемщик участвует в той или иной льготной программе. Также банк может опираться на специфику сделки. Поэтому важно заранее определиться с банком и программой и уточнить все детали. 

До какого возраста можно взять ипотеку и что важно учитывать

Один из критически важных факторов при оценке заемщика является его возраст. Для банка важны текущий возраст клиента на момент подачи заявки и возраст на дату погашения. В последнее время банки стали осторожнее относиться к заявкам, где срок ипотеки выходит за рамки трудоспособного возраста.

• Минимальный возраст: 21 год (в некоторых банках выдают ипотеку с 18 лет);

• Максимальный возраст на момент подачи: до 65 лет (для большинства программ);

• Максимальный возраст на момент погашения кредита: не более 70–75 лет.

Проще говоря, банк вряд ли одобрит ипотеку сроком на 25 лет 50-летнему заемщику. Вероятно, ему предложат снизить срок кредитования либо привлечь созаемщика младшего возраста, на которого ляжет часть платежных обязательств. В этом году сохраняется тренд на привлечение созаемщика в возрасте до 35 лет. 

Некоторые банки все же могут пойти на риск и допускают погашение кредита после наступления пенсионного возраста. В таком случае заемщику необходимо подтвердить доход, которого будет достаточно на погашение ипотечного кредита. 

В конечном итоге все решения выносятся индивидуально.