Материнский капитал с ипотекой: как правильно использовать

При приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала нужно помнить, что недвижимость должна быть оформлена в общую собственность с выделением долей каждому члену семьи, в том числе несовершеннолетним детям.

Наделение долями

Высчитать оптимальный размер долей по материнскому капиталу и составить соглашение о распределении можно у нотариуса (тогда придется платить госпошлину), или же владелец квартиры может сделать это самостоятельно, скачав образец и зарегистрировав его в МФЦ. После получения выписки из ЕГРН с новыми собственниками квартиры дело можно считать завершенным.

Можно ли продать квартиру, если вложен материнский капитал? Да, можно, но придется запастись терпением и следовать букве закона.

Первое препятствие, с которым владелец квартиры может столкнуться, – это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников. И первый, и второй варианты занимают достаточно времени (до одного месяца). Второе препятствие – это наделение долями членов семьи владельца квартиры.

Юрист, блогер Елена Саакова подтверждает, что если жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала и в общую собственность родителей и детей его не оформили, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, такая сделка может быть оспорена по нескольким основаниям. С продавца квартиры могут быть взысканы денежные средства, полученные им от продажи, а также судебные расходы, понесенные другой стороной в процессе рассмотрения дела.

Кроме этого, потраченные на приобретение квартиры средства маткапитала могут быть признаны неосновательно израсходованными и подлежащими возврату в пользу Пенсионного фонда.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, практически невозможно, если покупатель привлекает кредитные средства банков. Банки подстраховываются, и, если перед ними продавец, который имеет двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала. Выделение долей по материнскому капиталу после ипотеки – обязательное условие.

Третье препятствие в продаже квартиры с маткапиталом – это необходимость получать разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства.

«Для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором есть доли, принадлежащие детям, нужно будет заранее подготовить новое жилье (с лучшими или равными условиями). Нужно помнить, что жилищные условия детей должны быть сохранены либо улучшены. То есть взамен продаваемого жилого помещения детям в собственность нужно определить равноценное или лучшее жилое помещение», – отмечает блогер и адвокат с 12-летним стажем Мария Деревщикова-Перепелица.

Продавцы первичного рынка, они же застройщики, тоже нехотя берутся за покупателей, которые вынуждены согласовывать покупку квартиры через органы опеки, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуема. Что касается вторичного рынка, то здесь необходимо подготовить документы для опеки и следует договариваться с продавцом о том, чтобы он согласился ждать.

Последствия нарушений закона

Мария Деревщикова-Перепелица рассказывает о том, что на практике неоднократно встречаются ситуации, когда люди приобретают квартиры с одновременным использованием заемных средств и средств материнского капитала, затем гасят долговые обязательства и продают эту квартиру без предварительного выделения долей детям.

Адвокат обращает внимание на случаи, когда родители не наделили детей долями в квартире. В таких ситуациях сделка по отчуждению квартиры будет признана недействительной по иску прокурора. Он обратится с исковыми заявлениями о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также об оспаривании сделок по отчуждению недвижимости без предварительного выделения долей детям.

В практике адвоката была история, где семья приобрела квартиру, в которой необходимо было выделить доли детям, но родители этого не сделали. В ходе длительных переговоров продавцы наделили детей правом собственности на доли в другом жилом помещении, чем серьезно улучшили имущественное положение детей по сравнению с теми долями, на которые дети могли бы рассчитывать в уже проданной квартире. После регистрации права собственности на детей в новом жилом помещении прокурор отказался от исковых требований о признании сделки недействительной.

«Но отмечу, что эта ситуация скорее исключение, чем правило, и именно поэтому к такого рода сделкам необходимо относиться особенно внимательно, – отмечает Мария Деревщикова-Перепелица. – При продаже квартиры, которая ранее была приобретена с использованием средств материнского капитала, нужно помнить о необходимости предварительного выделения долей каждому члену семьи, в том числе детям».

Если на момент продажи такой квартиры детям уже исполнилось 18 лет, то они принимают участие в этой сделке как полноправные собственники объекта недвижимости.
В случае же если детям к моменту продажи такого жилого помещения еще не исполнилось 18 лет, то есть они не являются совершеннолетними, необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства.

Юрист Елена Саакова перечисляет тех, кто может подать иск о признании сделки недействительной. Иск может быть подан не только физическими лицами, чьи права были затронуты, но и другими заинтересованными лицами.

Органы опеки и пенсионного фонда привлекаются к участию в рассмотрении таких споров в качестве третьих лиц. Они наделены правом представления законных интересов несовершеннолетних в суде, согласно чему могут оспорить сделку купли-продажи квартиры, которая нарушила имущественное право несовершеннолетнего.

Органы прокуратуры также наделены полномочиями проводить проверки исполнения законодательства при использовании средств маткапитала и вправе подавать судебные иски о восстановлении имущественных прав несовершеннолетних детей.

Пенсионный фонд вправе потребовать вернуть в свою пользу неосновательно израсходованные средства материнского капитала, поскольку обязательство о выделении долей было нарушено.

Краткая инструкция по продаже ипотечной квартиры с маткапиталом

Как правильно использовать маткапитал в ипотеке? Для того чтобы продать квартиру, приобретенную с использованием средств маткапитала, необходимо:

1. Погасить ипотеку и снять обременение.
2. Оформить квартиру в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, с определением размера долей по соглашению.
3. Получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если детям не исполнилось 18 лет. Для этого нужно приобрести другое недвижимое имущество и выделить в нем доли детям. При этом жилищные условия детей не должны ухудшаться. То есть новая квартира должна быть как минимум равноценной продаваемой, ее площадь и стоимость не должны быть ниже, равно как размер и стоимость новых долей. После этого можно приступать к оформлению сделки.
4. Принести в органы опеки и попечительства документы, подтверждающие покупку новой квартиры с долями детей.

Стоит ли вкладывать материнский капитал в ипотеку, решать только читателю. Действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья. Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно. Заранее ознакомьтесь с правилами использования материнского капитала в ипотеке и его минусами и будьте готовы к ситуации со всех сторон.