Как оформить ипотеку в иностранном банке

Желание сэкономить подталкивает россиян к неудобным, но выгодным решениям. Один из логичных способов заметно улучшить свое положение дел – взять ипотеку в банке, под процент заметно ниже обычного. Льготные проценты предусмотрены, например, для молодых семей. Если же не рассматривать частности, то банки из развитых стран кредитуют под меньшую ставку, нежели банки российские. Это напрямую связано с величиной национальных учетных ставок центральных банков, которые редко превышают 2%. В еврозоне сейчас учетная ставка равняется нулю, а в Швейцарии местный Центральный банк вообще ввел отрицательную ставку. Также сделал и Банк Японии. Все это приводит к ставкам в коммерческих банках, доходящих до 1,5% годовых, которые никогда не видели жители России на родине.

Проблема в том, что банки, в том числе и иностранные, не выдают деньги кому попало, а российское резидентство именно это и означает. Даже человек с идеальной кредитной историей, высоким официальным доходом и скоринговым баллом выше среднего не будет рассматриваться иностранным банком как клиент, из-за российского гражданства. Точнее, дело не только в России, а в самом факте паспорта другого государства. Хотя и отношение к России хуже, чем ко многим странам, а это косвенно влияет на благосклонность банка. В целом же швейцарские банкиры откажут канадцу или австралийцу на тех же основаниях, что и россиянину.

Эти запреты не носят безусловного общегосударственного характера, это просто снижение рисков для самих банков. В случае невыплаты, потребовать обязательств по договору и продать жилье намного легче в соседнем квартале, чем за океаном. С другой стороны, банки хоть и консервативные институты, для которых каждое действие регламентировано и под каждый бизнес-процесс есть инструкция, существует несколько способов оформить ипотеку и россиянам. Правда, подойдет это далеко не каждому.

Комментирует Юрий Моша, руководитель компаний «Русская Америка» и «Второй паспорт»:
«Получить кредит, будучи гражданином другой страны, очень сложно. Особенно если речь идет о крупной сумме вроде ипотеки. Логика тут простая. Банк должен быть уверен, что у него есть юридическая и практическая возможности гарантированно вернуть свои деньги. А как он это сделает, если заемщик находится за границей? Связываться с иностранным законодательством и иностранными правоохранительными органами желающих мало. Это очень хлопотно. И к тому же Россия не тот партнер, на которого можно положиться в исполнении правовых норм.

Допустим, клиент предлагает в качестве залога свою квартиру. Это значит, что банку придется тратить ресурсы на то, чтобы оценить ликвидность недвижимости на незнакомом рынке, а также перспективы роста или падения ее стоимости. И если кредит будет просрочен, то иметь своего представителя в России для того, чтобы отсудить эту квартиру согласно договору, а потом продать ее в счет погашения долга. Это достаточно трудоемкий и дорогостоящий процесс, делающий для европейских или американских банков кредитование россиян невыгодным».

Наличие вида на жительство дает право взять ипотеку в стране проживания, правда, и купить недвижимость придется там же. Реально существует одна единственная возможность взять ипотечный кредит за границей и потратить в России. Это наличие поручителя в стране кредитования, который отдаст в залог свою недвижимость. Это не стандартная услуга, и рассматриваться банками она будет при следующих ситуациях:

• высокая сумма сделки, повышенные операционные издержки на которую отобьются прибыльностью сделки;
• абсолютная, не вызывающая сомнений надежность заемщика;
• определенная «гибкость» банка, под это больше подходят частные структуры, а не государственные;
• квартира в залоге должна стоить заметно дороже, чем сумма кредита, чтобы ее продажа не вызвала трудностей даже на падающем рынке.

В целом надо понимать, что коробочные продукты банку выгоднее продавать, чем согласовывать нестандартный случай. Поэтому, при прочих равных, банк будет работать по шаблонам.

Если заемщик все же решил, несмотря на возможные трудности, попытаться оформить ипотеку, то есть два варианта, с которых можно начать:

• обратиться к брокерам по недвижимости. Они работают за комиссию и сделают все возможное, чтобы помочь;
• самостоятельно отправлять заявки в банки через интернет.

Тратить силы на очное посещение банков не стоит, на месте такие решения не принимаются. Не получится посидеть в кресле возле ресепшена и подождать одобрения. Поэтому лучше расходовать время более экономно, хотя и в этом случае вероятность успеха крайне невысока.

Максим ЮДИН