Как не лишиться квартиры после займа в МФО? Отвечает юрист

На днях сотрудники ОНФ (Общероссийский народный фронт) в Алтайском крае оказали помощь пенсионерке в отстаивании прав на квартиру, которой она лишилась из-за мошенничества очередной МФО. В итоге суд признал недействительным заключенный в микрофинансовой организации договор купли-продажи вместо залога недвижимости.

Пострадавшая исправно платила долг и не знала, что участвовала в обманной сделке. Причем суд первой инстанции занял сторону кредитора, а вышестоящая инстанция признала сделку недействительной. Однако всё только начинается, так как квартира уже продана владельцем микрофинансовой компании. Женщина выселена приставами и оштрафована за нерасторопность, и это в рамках заведенного уголовного дела.

Ранее ОНФ обратился в Банк России с просьбой запретить выдачу «ипотеки» нерегулируемым небанковским организациям. Однако МФО – как раз регулируемые организации, поэтому вопрос остается открытым. Кроме того, существуют еще и нелегальные кредиторы, которым закон не писан вовсе, и притвориться они могут любой организацией.

Юрист Zaim.com отвечает на многочисленные вопросы от читателей (в связи с участившимися ситуациями), как обезопасить своих пожилых и неблагополучных родственников от подобных историй. Ведь именно такие категории граждан становятся жертвами недобросовестных кредиторов.

В микрофинансовой сфере особо интересно работает рынок по залоговым займам. В России такая практика сложилась достаточно давно: вместо оформления договора залога микрофинансовые организации часто оформляют такие документы, как:

• соглашение о предоставлении отступного путем передачи МФО объекта недвижимости заемщика;
• договор купли-продажи объекта недвижимости заемщика, принадлежащего ему на праве собственности (в том числе оцененного по цене существенно ниже рыночной);
• договор дарения объекта недвижимости заемщика.

Чем же чревато оформление таких договоров?

Такие договоры делают займодавца собственником достаточно в короткие сроки. По договору же залога (ипотеки) для реализации предмета залога нужно пройти ряд процедур, а именно: провести оценку, затем выставить предмет залога на торги и ждать, когда предмет залога реализуется с торгов. То есть такая процедура достаточно длительна, и при этом собственником имущества все равно остается заемщик, который все это может контролировать. Однако при заключении вышеуказанных договоров займодавец на момент заключения, например, того же договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию, становится собственником данного объекта имущества сразу после регистрации права.

Чем рискует заемщик, если собственником станет займодавец?

Во-первых, займодавец может просто не вернуть имущество обратно в собственность. Также необходимо отметить, что через судебные органы заставить его это сделать будет практически невозможно, ведь оспорить такие договора, как правило, процесс трудоемкий, затратный, и если все документы были сделаны юридически грамотно – это часто приводит к нулевому результату. Судебная практика считает, что если документы поданы на регистрацию, то расторгнуть такой договор уже проблематично.

Бывают даже случаи, когда заем возвращается должником, а займодавец обратно в собственность имущество не возвращает. Причем получается, что он просто дарит квартиру новому собственнику. А следовательно, новый собственник может на следующий день продать квартиру третьему лицу, а должника выселить на улицу.

Во-вторых, займодавец может просто уклоняться от оформления имущества обратно, ссылаясь, что у него нет времени, и так далее. Вам постоянно придется бегать за ним, чтобы совершить данные действия.

Как же обезопасить себя и своих близких от таких последствий?

Самый простой способ – это стараться не брать займы. Если все же в этом есть большая необходимость, то заключать только договоры залога на имущество. В случае если такую схему предлагают МФО, ни в коем случае не соглашаться и пытаться искать альтернативу.

Если же у вас есть родственники с группой риска (пожилые, инвалиды), возможен вариант сделать себя их опекуном, тогда имуществом будете распоряжаться вы и без вас такие сделки будут автоматически незаконными. Возможен вариант сделать себя и его сособственником по долям, например, оформить 1/150 долю на себя. Тогда при таких сделках, например, продаже, вас необходимо будет уведомить (однако это не распространяется на договор дарения), но я бы такой вариант не рекомендовал.

Лучше всего сделать наложение запрета на регистрационные действия по данному имуществу, чтобы собственник данным имуществом не мог распоряжаться.

Здесь можно ознакомиться внимательнее с письмом-предостережением, которое выпустил Банк России.

Zaim.com