Как купить квартиру у банка

Если заемщик не выполняет ипотечный договор и возникает неразрешимая проблема платежей, залоговая недвижимость может быть отчуждена по суду в пользу заимодавца. Иными словами, подобные квартиры, дома, офисные помещения, земельные участки бывших собственников-неплательщиков берутся банком на свой баланс.

Что дальше? Что банку делать с ненужным ему имуществом? Разумеется, продать, чтобы выручить свои деньги. И поскорее, потому что расходы на содержание залогового имущества растут, меняется конъюнктура рынка недвижимости, и не факт, что через какое-то время банк сумеет достаточно выгодно реализовать такой непрофильный актив и окупить свои затраты.

Выгодный конфискат

Можно с выгодой для себя купить квартиру или иное недвижимое имущество, конфискованное у заемщиков банка, ставших неплательщиками. Объявления о продажах залогового имущества размещаются на электронных и печатных площадках, в специализированных базах данных.

Банк может пойти по самому простому пути – реализовать залоговую недвижимость во внесудебном порядке на своем аукционе. Предварительно банк обговаривает с должником детали такой продажи и получает его согласие. Естественно, в этом торге побеждает тот претендент, кто дает наивысшую цену.

В аукционе значение имеет начальная цена лота, которую определяет независимый оценщик. По наблюдению специалистов, нередко бывает так, что начальная цена оказывается существенно ниже рыночной. Для банка это – риск, для покупателя – шанс. Однако в результате борьбы стоимость объекта торга может и превысить рыночный уровень. Самый азартный соперник может попасть в ситуацию, когда ему неожиданно придется в итоге заплатить за вожделенную недвижимость больше среднерыночной цены.

Если покупать недвижимость с аукциона, надо также остерегаться приобрести проблемное имущество. К примеру, в квартире могут быть прописаны дети или инвалиды, а их невозможно снять с регистрационного учета. Приобретателю следует до покупки получить достоверные сведения о лоте в регистрирующей организации.

А если банку не удается договориться с неплательщиком ипотечного кредита о досудебной продаже залогового имущества? Тогда – в суд! По требованию банка суд обращает взыскание на заложенное имущество и выставляет его на публичные торги. Они проводятся на интернет-площадке банка или на иных специализированных площадках. Если торги не состоялись, то начальная цена лота снижается. Это шанс для потенциальных покупателей «дождаться» наименьшей цены.

Подводные камни

Случается, что торги признаются недействительными. Стало быть, недействительным будет и договор купли-продажи. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения торгов. Чтобы избежать такого риска, участникам необходимо убедиться в наличии всех документов, разрешающих продажу имущества на торгах. Кроме того, полезно знать сами правила проведения подобных торгов.

Специалисты обращают внимание потенциальных приобретателей на то, что бывший владелец недвижимости вправе оспорить решение суда об отчуждении его недвижимости. И такая тяжба может длиться весьма долго. Если истец добьется своего, то новый хозяин вынужден будет вернуть ему купленную с торгов недвижимость. А это означает, что прежде чем положить глаз на тот или иной объект продажи на торгах, убедитесь, что судебное решение о его конфискации вступило в силу.

А если торги не состоялись? Бывает всякое. Банк, не сумевший реализовать залоговое имущество через аукцион или публичные торги, все равно будет стараться продать его во что бы то ни стало. Сообщение о продаже банк размещает на своем сайте и… ждет.

Вначале цена объекта бывает среднерыночной. Поскольку до бесконечности ждать банку невыгодно, он начинает снижать цену. Совсем уж неликвидный актив либо изначально очень дорогой может потерять до половины своей цены. Рано или поздно покупатель находится. Итак, охотник, следи!

Осторожность не помешает

При покупке залоговой недвижимости у банка придется ему довериться. И это оправданно. Недвижимость, которая распродается банками, проверяется их юристами еще на стадии оформления ипотечного договора с бывшим владельцем, и кроме того – на стадии предпродажной подготовки. Подспорьем станет и кредит на покупку залоговой недвижимости. Банки нередко предоставляют кредиты соискателям объектов их залоговой базы. В этом случае клиент, пользуясь случаем, может договориться о льготных условиях. Отличный вариант!

Вместе с тем при покупке у банка квартиры с рук имеет смысл самостоятельно изучить ее историю и попытаться осмотреть хотя бы дом и подъезд, где квартира находится, расспросить соседей. Банк не обязан предоставлять подобные услуги, и, объективно говоря, у него может и не быть в штате агентов по недвижимости. Все-таки банк – это финансовое учреждение.

Потенциальным покупателям залоговых квартир от банка рекомендуется заранее познакомиться с выписками из ЕГРН и домовой книги, технической документацией, исследовать отчет о независимой оценке недвижимости. Надо будет ознакомиться с условиями соглашения о залоге, чтобы убедиться в том, что банк был прав, отобрав недвижимость у неплательщика. Эти действия уберегут приобретателя залоговой недвижимости от возможных неприятностей и потерь.

Что делать, если купил машину, находящуюся в залоге, Zaim.com рассказывал здесь.

Кстати, недвижимость можно купить и непосредственно у самого неплательщика. Но надо отдавать себе отчет в том, что в этом случае необходимо предусмотреть все риски внезапного появления подводных камней, неправомерного оформления сделки, обмана при передаче денег и так далее.

Потенциальным покупателям недвижимости, находящейся в залоге у банка, важно знать, что зарегистрировать ее на себя новый собственник может только после того, как полностью будет погашен долг предыдущего владельца.

Итак, деньги на уплату банковского кредита переданы, но неплательщик вдруг передумывает продавать квартиру. Банк получает деньги в уплату ипотечного кредита, заемщик остается владельцем квартиры, а новый покупатель – у разбитого корыта, потому что он не может ни заставить заемщика оформить переход права собственности, ни получить у банка свои деньги. Такие неприятные казусы случаются с излишне самонадеянными покупателями. Нечестные заемщики иногда идут на масштабные махинации и берут деньги сразу у нескольких потенциальных покупателей своей заложенной квартиры и потом долго морочат им головы.

Не банком единым

Высокую правовую эффективность в процессе сопровождения сделки купли-продажи залогового имущества демонстрирует партнерство банков со специализированными посредниками, которые освобождают банки от необходимости содержать собственный штат агентов по продаже непрофильных активов.

С посредниками банки могут заключать двусторонние договоры по оказанию услуг в поиске арендаторов и покупателей залоговой недвижимости. В итоге кредитные организации избавляются от непрофильных активов и необходимости обслуживать их. Такое партнерство не только упрощает для банков поиск потенциальных покупателей залоговой недвижимости, но и позволяет гораздо быстрее оформлять сделки купли-продажи и регистрации объектов недвижимости.

Сотрудничество, которое банкам предлагает ГК SRG, выгодно и рядовым покупателям залоговой недвижимости, так как все действия в процессе продажи и оформления будут им абсолютно понятны даже в том случае, когда они не готовы разбираться в юридических тонкостях. Консультации, осмотр недвижимости на месте, помощь в сборе необходимой документации для сделки купли-продажи, регистрация приобретенной недвижимости – обязательные составляющие всех этапов сопровождения сделки.