Есть ли выгода от льготной ипотеки?
Кто в плюсе?
Чиновники, анонсируя запуск программы льготной ипотеки, отмечали, что для населения открывается отличный шанс приобрести жилье на очень выгодных условиях. Однако, по мнению экспертов, на самом деле фактические затраты покупателя не снизились, так как рынок отреагировал ростом цен.
Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России, в конце ноября заявляла, что выгода от снижения процентной ставки в рамках программы льготной ипотеки практически полностью нивелируется ростом цен.
Попробуем посчитать на конкретном примере.
В феврале–марте 2020 года трехкомнатная квартира в одном из ЖК в Брянской области стоила 3,3 млн рублей. Стоимость ипотеки в то время составляла для конкретного заемщика около 9,3% годовых. Допустим, срок ипотеки – 15 лет, собственных средств 15% (500 тыс. рублей). Сумма кредита 2,8 млн. Переплата за период пользования средствами – 3,9 млн рублей.
К осени рыночная стоимость этой квартиры выросла до 4,4 млн рублей, более чем на треть. Ставка по льготной ипотеке – 6,4%. Собственных средств 15% (660 тыс. рублей), сумма кредита – 3,74 млн рублей. Переплата за 15 лет составит 3,6 млн рублей, что меньше переплаты по весеннему ипотечному кредиту на 300 тыс. рублей. С учетом того, что первоначальный взнос вырос на 160 тыс. рублей из-за увеличения стоимости недвижимости, существенной выгоды льготная ипотека не принесла.
Ранее ЦБ приводил расчет выгоды от льготной ипотеки. Так, по оценкам регулятора, 1,5 кв. м является прибавкой при покупке недвижимости в кредит. В рост доступности покупки жилья в ипотеку положительный вклад в размере 3,9 кв. м внесло уменьшение ставок, однако рост цен внесло отрицательный вклад в размере 2,4 кв. м.
Почему выросла стоимость квадратного метра
По разным оценкам, стоимость недвижимости в этом году по сравнению с 2019 годом выросла в среднем на 15-18% на первичном рынке и на 7-8% на вторичном рынке.
Эксперты выделяют несколько факторов, способствовавших увеличению цен.
Во-первых, смягчение ЦБ монетарной политики и программа льготной ипотеки.
«ЦБ снизил ключевую ставку до минимального за всю историю уровня 4,25%. Вслед за этим стали падать ставки по депозитам в банках. Сейчас уровень ставок ниже фактической инфляции, которая по итогам первой недели декабря вышла на уровень 4,3% в годовом выражении. Поэтому население начало выводить деньги из депозитов и вкладывать их в недвижимость, в акции, в облигации. Этот тренд, судя по всему, сохранится и в следующем году», – рассказал Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Во-вторых, к росту стоимости квадратного метра привели последствия пандемии. Застройщики поднимали цены из-за введения мер противоэпидемической безопасности, которые в том числе усложнили процедуру поставки и хранения строительных материалов.
В-третьих, вклад в динамику цен на жилье внесли определенные санкционные процессы и волатильность рубля.
«Эти факторы привели к увеличению стоимости строительных материалов по достаточно большому числу позиций – от 5% до 35%. Помимо этого, удорожание квадратного метра произошло на фоне роста стоимости топлива, усложнения логистики и роста транспортных затрат на доставку материалов, конструкций и изделий, технологического оборудования для зданий и сооружений. Минимум 4-6% к цене сразу же дает стоимость денег при переходе на проектное финансирование», – указал Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ.
Увеличение стоимости наблюдается не только на квадратные метры.
«Цены растут не только на имущество, но и на смежную сферу – ремонтные работы. По сравнению с прошлым годом ремонт подорожал на 18%. Квартиры покупают, требуется ремонт и обустройство помещения, отсюда и спрос, и подорожание», – отметил Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru.
Что будет с ценами на недвижимость в будущем году
Все опрошенные эксперты отметили, что снижения цен на квадратные метры в ближайшее время не предвидится. Охладить рынок может только снижение спроса.
«Однако это (уменьшение спроса) произойдет только тогда, когда у государства закончатся средства поддержки. Сейчас идет не естественный процесс, а искусственный. Изменение монетарной политики может быстро снизить спрос до минимума. Но я искренне надеюсь, что до выполнения июльского поручения президента в 2021 году резких колебаний не произойдет, и темпы кредитования будут наращиваться», – полагает Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».
Александр Воскобойников, председатель кредитного потребительского кооператива «Банкербук», также считает, что снижение стоимости недвижимости в ближайшем будущем возможно только при очень пессимистических сценариях. «Однако скорость роста, конечно, замедлится и вернется на предыдущие значения, то есть на уровень инфляции. Идеальный момент для покупки квартиры был весной и летом, но сейчас все еще можно найти вторичку по старым ценам, хотя, конечно, с каждым днем их все меньше остается», – добавил эксперт.
Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в конце ноября заявила, что программу льготной ипотеки нужно завершить своевременно, чтобы на рынке не возник пузырь. Поэтому второй раз (после 1 июля 2021 года) программа продлена, скорее всего, не будет.
Несмотря на то что увеличение цен на квадратный метр нивелирует выгоду от льготной ипотеки, отказываться от покупки недвижимости в кредит, если есть острая необходимость, пока не стоит. Вряд ли застройщики снизят цены, а ставка 6,4% является вполне выгодной.